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I benefici (e i limiti) del Fintech nel settore immobiliare commerciale

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Nonostante tutti i vantaggi della tecnologia, ci sono ancora alcune cose che un computer non può fare. Per sottoscrivere un prestito ci sono molti fattori che entrano in gioco e non possono essere sintetizzati fino a raggiungere un singolo numero o termine. Per questo sarà sempre preferibile un approccio ibrido uomo-macchina

La tecnologia è da tempo la soluzione a una vasta gamma di problemi legati al business. Ma ora, l’intervento del Fintech, sta sconvolgendo quasi tutti i settore dei servizi finanziari, compresa l’industria del Real estate commerciale. Quasi ogni grattacielo, centro commerciale e proprietà legata a questa attività deve la sua esistenza al capitale di un finanziatore del settore dell’industria immobiliare commerciale. Ma, così come diverse imprese tecnologiche intraprendenti hanno sconvolto il mercato del credito al consumo, così anche coloro che offrono mutui nel Real Estate commerciale cominciano a guardare alla tecnologia per trasformare il mercato. “In qualità di fondatore e Ceo di un prestatore diretto del Real Estate commerciale ho sperimentato in prima persona come la tecnologia abbia avuto e continuerà ad avere un impatto sugli immobili commerciali – ha sottolineato a Forbes, Evan Gentry, CEO e fondatore di Money360, un’impresa tecnologica che si occupa appunto di prestiti e investimenti nel settore -. Negli ultimi anni, i mutuanti alternativi, compresi i mutuanti diretti abilitati a lavorare con la tecnologia come noi, i mutuanti non bancari e i mutuanti di mercato, hanno effettivamente fatto leva proprio sulla tecnologia per creare un processo di vendita e finanziamento più efficiente e snello nel Real Estate commerciale”.

Secondo Gentry, l’evoluzione del mercato del Real Estate commerciale ha rivelato i numerosi vantaggi della tecnologia ma anche le sue carenze. E anche se il processo di finanziamento è più rapido, facile e trasparente, vi sono ancora alcune parti di questo settore, che dipendono dall’interazione umana. Per anni, infatti, il processo tradizionale di garanzia di un prestito immobiliare è stato scandito da fasi piuttosto standard: l’investitore identificava la necessità di un capitale aggiuntivo per un progetto commerciale nuovo o esistente e dedicava diverse settimane a raccogliere informazioni finanziarie come bilanci, proiezioni dei flussi di cassa e rischi potenziali; poi compilava la domanda di prestito a una banca o a soggetti alternativi; se si verificava un ‘allineamento’ di interessi tra progetto e condizioni finanziarie si dava il via al progetto di due diligence che poteva richiedere anche mesi; infine si delineavano le condizioni finali di prestito, il piano di pagamenti e si procedeva alla chiusura dell’accordo oppure, in caso di esito negativo, si passava a un altro soggetto prestatore per ripartire da capo con l’iter. “Questo processo – ha ammesso Gentry – è diventato ancora più complicato quando sono intervenuti i regolamento finanziari come il Dodd-Frank Act e il Basilea III che hanno imposto requisiti più stringenti alle banche portando molti piccoli richiedenti mutui ad avere cattive offerte o nessuna offerta”.

Il boom del Real Estate commerciale

Ma ora le cose sono cambiate e grazie all’avvento della tecnologia siamo in pieno boom nel settore del Real Estate commerciale. Così come la tecnologia ha contribuito a trasformare il credito al consumo attraverso l’aumento di piattaforme peer-to-peer o di altro tipo, la tecnologia sta ora aiutando a semplificare e accelerare il processo di prestito e sottoscrizione anche nel settore degli immobili commerciali. Invece di aspettare settimane per una decisione, i mutuatari che utilizzano il canale tecnologico diretto possono richiedere un prestito in soli 10 minuti e ricevere una decisione in appena 24 – 48 ore. “La tecnologia può essere utilizzata anche per accelerare il processo di due diligence e chiusura. Ad esempio, in una partnership tra la mia azienda, Money360 e Ten-X, che si occupa del mercato online delle transazioni immobiliari, ci siamo accordati per utilizzare la nostra tecnologia e pre-scrivere le proprietà prima che vengano pubblicate sulla piattaforma Ten-X – ha precisato Gentry -. Questa tacita garanzia di finanziamento è vantaggiosa sia per i mutuanti che per i venditori, in quanto contribuisce ad attrarre un maggior numero di acquirenti, e quindi ad ottenere offerte più competitive, per gli immobili. Il partenariato ci permette inoltre di chiudere l’operazione prestiti in modo molto più veloce”. Non è tutto. I vantaggi della tecnologia vanno oltre la semplice velocità. Invece di ‘trasportare’ centinaia di pagine di documenti, i mutuatari possono completare la loro domanda di prestito in formato digitale, riducendo il rischio di errore umano o la mancanza di informazioni. Nel frattempo, i finanziatori possono semplificare il processo di due diligence utilizzando sofisticati algoritmi informatici per analizzare in modo efficiente questi documenti e produrre un sommario che può poi essere esaminato da un professionista del Real Estate commerciale. Questi algoritmi possono combinare dati e intervento umano realizzando automaticamente uno screening dei candidati non qualificati.

Perché non è possibile sottoscrivere un prestito con un algoritmo

Nonostante tutti i vantaggi della tecnologia, ci sono ancora alcune cose che un computer non può fare. All’interno dell’industria del credito commerciale, una delle maggiori sfide è come sottoscrivere adeguatamente un prestito. Ci sono così tanti fattori che entrano in questa decisione – la qualità del mutuatario, l’ubicazione dell’immobile, il tipo di proprietà, i flussi di cassa potenziali dall’immobile e, naturalmente, i dettagli finanziari del prestito. Ma nessuno di questi fattori può essere semplicemente sintetizzato fino a raggiungere un singolo numero o termine. Per esempio, se viene presa in considerazione una richiesta di prestito di 10 milioni di dollari per costruire uno studio medico in una comunità suburbana con una popolazione abbastanza giovane, alla luce di questi dettagli, un algoritmo informatico può ragionevolmente concludere che l’azienda potrebbe avere difficoltà ad attrarre pazienti e può quindi rifiutare la domanda di prestito o proporre un’ offerta con termini sfavorevoli per il mutuatario. Tuttavia, una persona con decenni di esperienza di lavoro individuale con i mutuatari sarà in grado di osservare più da vicino e vedere che la popolazione locale sta rapidamente invecchiando, rendendo lo studio medico un’idea commerciale potenzialmente redditizia. Questo esempio evidenzia la necessità di un approccio ibrido quando si tratta di prestiti per il Real estate commerciale.

Certo, la tecnologia ha svolto un ruolo importante nell’ampliare l’accesso al capitale per i mutuatari e ha notevolmente semplificato ogni fase del processo di prestito. Ma la tecnologia è una cosa buona solo in funzione del modo in cui viene usata dagli esseri umani. Combinando i dati generati dagli algoritmi computerizzati con le intuizioni generate da professionisti esperti, i finanziatori Fintech sono in grado di raggiungere una decisione ottimale per entrambe le parti. “Siamo ancora agli albori del Fintech nel mercato del Real estate commerciale. Ma man mano che la tecnologia migliora, migliorano anche i professionisti che sono responsabili delle decisioni finali di prestito e sottoscrizione. I computer saranno più intelligenti, ma ci saranno sempre cose che non potranno calcolare con precisione. Coloro che sfrutteranno al meglio questa lacuna informativa saranno quelli che faranno avanzare il settore”, ha concluso Gentry.

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