Centri storici delle città italiane (e europee) ridotte a dormitori, evasione fiscale diffusa, prezzi degli affitti per ordinari inquilini o studenti alle stelle: queste le principali conseguenze che, secondo molte voci, sta causando quella che potrebbe essere definita la Airbnb-zzazione del tessuto urbano a livello mondiale. In Italia, in particolare, sono sempre più frequenti le critiche allo strapotere delle piattaforme on line di intermediazione per gli affitti brevi di immobili, soprattutto da parte delle organizzazioni rappresentative degli operatori alberghieri. Addirittura, nel corso del processo di conversione del decreto “milleproroghe” in Parlamento, ha visto la luce un emendamento che mirava a fissare un numero massimo di giorni in cui un appartamento può essere affittato con locazioni brevi e a richiedere una licenza per farlo. Senza farsi prendere dal panico, proviamo allora fare chiarezza nella vicenda, partendo da qualche dato.
Il primo: secondo Repubblica l’Italia ha visto il proprio flusso turistico raddoppiato negli ultimi vent’anni, mentre l’Istat ci dice che nel 2018 (ultimi dati disponibili), gli esercizi ricettivi italiani, con circa 428,8 milioni di presenze e 128,1 milioni di arrivi, hanno raggiunto un nuovo massimo storico. L’Italia, con una quota del 13,6% sul totale della Ue, è il terzo Paese in Europa per numero di presenze negli esercizi ricettivi, dopo Spagna e Francia. Un’impennata degli arrivi che ha interessato soprattutto le presenze nelle strutture extra-alberghiere (+1,7% rispetto al 2017). Insomma, pure in un quadro di storica, forte frammentazione e carente coordinamento nazionale da parte dello Stato, il turismo tira. E tira, val la pena ricordarlo, perché è progressivamente cambiato il turista-tipo: voli low cost che permettono oggi a numeri molto alti di spostarsi facilmente con un’estrema varietà di richieste e gusti che hanno imposto un impatto sull’offerta ricettiva e di servizi. Il secondo: è noto come gli italiani siano pazienti formichine che investono nel mattone e la parsimonia delle famiglie ha dato vita ad un parco immobili che costituisce una rilevante ricchezza sulla carta che, tuttavia, costa. E costa cara: IMU, TARI, TASI, bollette e mantenimento pesano come un macigno sulle seconde (o terze) case dei fortunati proprietari. Sempre secondo Repubblica, esistono 12,4 milioni di seconde case sfruttate solo qualche settimana all’anno con un ammontare di tasse che, in soli sei anni, è passato da 4,9 milioni a 10,2 milioni di euro: da qui la comprensibile urgenza di mettere a reddito l’immobile di famiglia. Il terzo, infine: sono ben conosciute le difficoltà di imbarcarsi nei contratti d’affitto di tipo classico (a canone libero o concordato, transitorio o a studenti) che per una serie di motivi – non ultimi il rischio di mancato pagamento e la possibile difficoltà di rientrare in possesso del bene in tempi rapidi – rendono sempre meno appetibile il contratto di locazione classico, pure in un quadro di aumento del valore medio del costo degli affitti.
Insomma, il mondo è cambiato e continua a cambiare ed è del tutto naturale che molti proprietari si siano orientati progressivamente verso la formula dell’affitto breve, con un utilizzo massiccio delle tante piattaforme di intermediazione presenti in rete, ben felici di pagare una percentuale a fronte del controllo continuo sull’immobile e della speranza di un reddito maggiore (anche grazie alla formula della cedolare secca) o, quantomeno, relativamente certo e continuo nel tempo. Stiamo assistendo, in altre parole, ad una banale risposta dell’offerta a fronte di una domanda in evoluzione che, si badi bene, ha di solito due esigenze: risparmiare rispetto al prezzo di una struttura alberghiera (che, ovviamente, offre una serie di servizi in più) e assaporare la quotidianità della città, vivendo come i locali e fra i locali. Da questo punto di vista, appare velleitario imporre limitazioni alla libertà di locare, negando un legittimo profitto ai proprietari e, soprattutto, non offrire sbocco ad una domanda turistica che esiste e che, con tutta probabilità, non intende in ogni caso usufruire di hotel e alberghi. Tanto più che, Airbnb o meno, la formula dell’affitto breve è presente e consentita nel nostro ordinamento, e si esprime a prescindere di piattaforme o intermediazioni.
Sono comprensibili i timori di chi denuncia uno sbilanciamento della concorrenza e un impatto negativo sulle città e sui centri storici che, si teme, rischiano lo spopolamento della popolazione residente a favore del turismo mordi e fuggi. Chiariamo una cosa, tuttavia: la trasformazione del tessuto urbano delle città è un processo che va avanti da tempo, sul quale la moda degli affitti turistici non ha fatto che innestarsi. La sparizione delle botteghe, il moltiplicarsi delle catene di negozi tutti uguali ovunque, lo spuntare come funghi dei mini-market e la pavida accettazione della movida che non risparmia il sonno di chi la mattina deve alzarsi per andare al lavoro sono i sintomi di un conformismo globale – glocale, forse – che va incontro all’appiattimento dei gusti di locali e visitatori che vogliono le stesse cose ovunque. Un ben triste fenomeno che è legato a processi di trasformazione profondi del nostro modello di vita e di consumo che è illusorio combattere colpendo i proprietari che scelgano la locazione breve.
Cosa fare, allora? Tre cose. Combattere il nero con controlli periodici a campione da parte di polizia urbana e ASL, verificando che siano presenti tutti i requisiti per stare sul mercato secondo le prescrizioni regionali, indipendentemente dal “vestito” offerto dalle piattaforme, e che le transazioni siano opportunamente registrate. Inoltre, sempre nell’ottica di fare emergere il sommerso e, al contempo, creare le condizioni per un adeguato livello qualitativo dell’offerta, far sì che contributo di soggiorno e il quantum della cedolare secca siano riscossi in automatico dalle piattaforme, rendendo quindi virtualmente impossibile la presenza su internet di chi voglia restare nell’ombra. Se per il primo punto i Comuni italiani stanno procedendo ad accordi in ordine sparso con i giganti del web, il tema della cedolare è invece approdato alla Corte di Giustizia europea, che discuterà la legittimità dell’obbligo previsto per legge dal 2017 e contestato dalle piattaforme.
Infine, è arrivato il momento di fare una riflessione seria sul fenomeno dei gestori di appartamenti per conto terzi, i cosiddetti property manager, che sta impattando fortemente sul mercato e che importa una dimensione che stride con la natura non imprenditoriale della gestione del piccolo proprietario, per il quale, invece, l’immobile rappresenta una forma di previdenza integrativa in un futuro sempre più incerto.
Sono interventi di buon senso che possono essere utili a regolare il mercato e ad accompagnare, senza intenti punitivi, un fenomeno che, per il momento, è in forte crescita e che può portare sani vantaggi a tutti gli attori in scena.
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