Circa cinque anni fa, Steve Alloy si preparava a sviluppare 516 nuove case a Bristow, in Virginia, quando notò qualcosa di strano: i terreni circostanti non venivano acquistati da costruttori edili, ma da colossi tecnologici come Microsoft e Google. A pochi chilometri di distanza, un progetto residenziale che aveva i diritti per costruire 250 unità abitative venne venduto a uno sviluppatore di data center per 31 milioni di dollari.
IL RUOLO DEI DATA CENTER NELLA CARENZA DI ALLOGGI
Entro il novembre dello scorso anno, lo stesso Alloy era pronto a capitalizzare il boom dell’IA. Amazon ha accettato di pagare 700 milioni di dollari per una parte dei terreni che la società di Alloy, la Stanley Martin, aveva acquistato anni prima per poco più di 50 milioni. È stato uno dei più grandi affari mai conclusi per un terreno non edificato.
La rapida crescita dell’intelligenza artificiale e l’impennata costruttiva dei data center stanno emergendo come un potenziale fattore che aggrava la carenza di alloggi in America. I proprietari terrieri scoprono che vendere ai colossi tech è molto più redditizio di qualsiasi altro uso del suolo, e le normative locali spesso rendono più veloce costruire un data center rispetto a un complesso residenziale.
Il Nord della Virginia è diventato la capitale mondiale dei data center. Allo stesso tempo, la regione soffre di una carenza di oltre 75.000 abitazioni. I prezzi elevati e la scarsità di nuovi immobili a prezzi accessibili tagliano fuori chi acquista la prima casa. Dinamiche simili si registrano anche vicino a Chicago, ad Atlanta e in Texas, dove i prezzi dei terreni sono passati da 20.000 a oltre 350.000 dollari per acro in soli tre anni.
LA MORSA SULL’OFFERTA
Nel Nord della Virginia, i data center stanno sottraendo terreni che sarebbero stati destinati alle abitazioni. Tra il 2022 e il 2024, lo sviluppo di queste strutture è stato superiore del 50% rispetto ai nove anni precedenti messi insieme. In alcune zone, i costruttori offrono ai proprietari fino a 1 milione di dollari per acro.
I residenti, che un tempo si opponevano alle nuove case per il traffico o il sovraffollamento scolastico, ora trovano la presenza di questi enormi magazzini ancora più inquietante. Lamentano il ronzio costante dei server e temono che l’enorme richiesta di energia faccia aumentare le bollette per tutti.
I DATA CENTER MONOPOLIZZANO LO SVILUPPO?
Le autorità statali e locali iniziano a temere che i data center stiano escludendo ogni altro tipo di sviluppo. L’anno scorso, la contea di Loudoun ha inasprito le politiche: ora ogni nuovo progetto deve essere approvato da un consiglio provinciale. Una proposta di legge statale vorrebbe limitare la costruzione di data center solo a terreni già classificati come industriali.
Il boom edilizio sta influenzando anche altri settori: gli sviluppatori di data center si aggiudicano materiali scarsi e manodopera specializzata, come elettricisti e carpentieri, necessari per le case. “Quando competi con Amazon, loro useranno più cavi in un solo edificio di quanti io ne abbia usati in tutte le case costruite in vita mia”, ha dichiarato un costruttore della Georgia.
SVOLTA POLITICA
Jeanine Lawson, ex supervisore della contea, era stata eletta con la promessa di limitare l’edilizia residenziale. Inizialmente favorevole ai data center per le entrate fiscali, ha cambiato idea quando l’esplosione dell’IA ha travolto i suoi elettori. Dopo aver perso le elezioni nel 2023, ha ammesso: “Ho interpretato male i miei elettori. Preferirebbero avere case piuttosto che dati”.
Deshundra Jefferson, l’attuale presidente del consiglio dei supervisori che ha sconfitto Lawson, sta adottando un approccio più favorevole agli alloggi e critico verso i data center. “Le case sono ciò di cui abbiamo bisogno”, ha affermato.
Anche più a sud, vicino a Richmond, i cittadini protestano. Durante un’udienza recente, oltre cento persone hanno manifestato con cartelli che recitavano: “Coltivate pomodori, non data center”. Nonostante le promesse di ingenti entrate fiscali, la commissione urbanistica della contea ha bocciato un progetto di data center tra gli applausi dei residenti.
Mentre il boom continua, alcuni economisti temono che la frenesia degli investimenti nell’IA possa aumentare il costo del capitale per altri settori, rallentando ulteriormente la costruzione di abitazioni a livello nazionale.
(Estratto dalla rassegna stampa di eprcomunicazione)
