Due anni fa, lo sviluppatore China Evergrande Group, carico di debiti, è precipitato in una spirale di insolvenza, facendo scoppiare la bolla immobiliare del Paese e innescando una catena di fallimenti di sviluppatori e di perdite aziendali. I problemi del settore hanno trascinato l’economia cinese. Ora il più grande promotore immobiliare privato cinese, Country Garden, sta lottando per sopravvivere. A differenza di Evergrande, che è stata affossata dalle sue abitudini dissolute, i problemi di Country Garden derivano dal ritiro degli investitori e degli acquirenti di case dal settore.
LA CRISI DI COUNTRY GARDEN E DELLA CINA
Le sue difficoltà finanziarie potrebbero creare problemi ben più gravi all’economia e ai politici rispetto al default del debito di Evergrande nel 2021. Country Garden ha concentrato gran parte della sua enorme impronta sulle città rurali e sulle zone industriali, che sono state un motore della crescita cinese nei tempi migliori. Queste aree stanno ora lottando con le finanze statali in tensione e con l’esodo accelerato dei residenti, il che le rende meno in grado di assorbire le conseguenze del fallimento di un grande sviluppatore.
Anche l’economia cinese sta perdendo colpi su molti fronti, dopo il breve rimbalzo della riapertura del dopo Covid all’inizio di quest’anno.
Gli economisti prevedono che i problemi dell’industria immobiliare daranno un altro duro colpo alla fiducia dei consumatori e prolungheranno quella che è già stata una lunga recessione del settore immobiliare. Il settore immobiliare e le industrie ad esso collegate contribuiscono a circa un quarto del prodotto interno lordo cinese.
“L’intero settore è in difficoltà”, ha dichiarato Kenneth Rogoff, professore di economia all’Università di Harvard, aggiungendo che i problemi sono particolarmente gravi nelle città piccole e medie. Anni di sovracostruzione hanno portato a un enorme eccesso di offerta di case e sarà necessario un aggiustamento del mercato immobiliare, ha aggiunto. “Come si fa a evitare che la popolazione cinese entri in una modalità di panico dal momento che la maggior parte della sua ricchezza potrebbe crollare? Non è facile”, ha detto Rogoff.
Al 30 giugno, Country Garden era coinvolta in più di 3.000 progetti immobiliari che comprendevano milioni di case. Aveva l’equivalente di 186 miliardi di dollari di passività, tra cui case vendute ma non consegnate, debiti verso fornitori, debiti bancari e obbligazioni. La maggior parte di questi obblighi scade entro un anno.
La società ha registrato una perdita record nel primo semestre di 7 miliardi di dollari, dopo aver svalutato il valore di alcuni dei suoi progetti immobiliari e di altre attività.
COME VANNO PAGAMENTI E VENDITE DI COUNTRY GARDEN
Il mese scorso, il costruttore non ha pagato 22,5 milioni di dollari di interessi su due obbligazioni in dollari, ma ha racimolato abbastanza denaro prima della fine di un periodo di grazia di 30 giorni per evitare il default. I creditori di Country Garden nella Cina continentale hanno concesso proroghe di pagamento su alcuni dei suoi debiti denominati in yuan, aiutando il costruttore a guadagnare tempo per risolvere i suoi problemi di liquidità.
Le vendite di nuove case di Country Garden nel mese di agosto sono diminuite del 70% rispetto all’anno precedente, per un valore equivalente a 1,1 miliardi di dollari. Secondo gli analisti, senza una ripresa delle vendite, il costruttore rischia di andare in default.
Country Garden è stata fondata negli anni ’90 da Yeung Kwok Keung, 68 anni, cresciuto in una famiglia di otto fratelli in un villaggio della provincia meridionale cinese del Guangdong. Nella sede dell’azienda si trova una piccola casa in mattoni, con tronchi d’albero in cima alle pareti che sorreggono un tetto di metallo, una replica a grandezza naturale del suo ufficio originale. Un cartello vicino recita: “Senza una Cina forte, il Country Garden di oggi non esisterebbe”.
A metà degli anni 2000, l’azienda stava costruendo progetti residenziali che comprendevano case a schiera, condomini e complessi a uso misto in tutto il Paese. Possedeva e gestiva anche alberghi.
Nel corso degli anni Country Garden si è espansa concentrandosi sulle città più piccole. I ricercatori raggruppano le oltre 600 città cinesi in fasce in base al prodotto interno lordo, alle dimensioni e alla densità della popolazione e ad altri fattori. Le città più ricche, come Pechino, Shanghai e Shenzhen, si trovano nella prima fascia. Quelle in quinta fascia sono considerate le più povere.
Country Garden ha beneficiato del programma cinese di riqualificazione delle città di livello inferiore iniziato nel 2015, che ha dato ai residenti nuove case o denaro per acquistarle. Inoltre, ha commercializzato e venduto appartamenti nelle aree rurali a persone che vivono in città più grandi e costose.
Nel 2016, le vendite contrattuali dello sviluppatore sono più che raddoppiate e hanno superato i 500 miliardi di yuan, equivalenti a più di 69 miliardi di dollari al cambio attuale, per ciascuno dei cinque anni successivi.
Nell’ultimo decennio Country Garden ha acquistato più di 3.000 lotti di terreno per costruire case. Secondo un’analisi dei registri di vendita dei terreni dell’azienda su Wind, questi includono lotti in tutte le città di terza fascia della Cina, nell’86% delle città di quarta fascia e nel 44% delle città di quinta fascia. Evergrande, in confronto, aveva terreni in circa un terzo delle città cinesi di quarta fascia e nel 12% delle città di quinta fascia.
La società ha dichiarato agli investitori che i progetti avviati nelle città di livello inferiore hanno prodotto ritorni sugli investimenti molto più elevati rispetto a quelli delle città più ricche.
LE PROVINCE E LE CITTÀ CINESI SOTTO I DEBITI
A Shaoguan, una città industriale di quarta fascia nella provincia meridionale cinese del Guangdong con circa 3,4 milioni di abitanti, Country Garden ha realizzato quattro grandi complessi residenziali che l’anno scorso sono stati tra i suoi primi 100 progetti a livello nazionale. Il più grande è stato progettato per avere migliaia di unità abitative, un hotel, alcune scuole materne e diverse cliniche. Un appartamento di 1.500 metri quadrati con tre camere da letto è stato recentemente messo in vendita a poco meno di 100.000 dollari.
Le amministrazioni comunali e provinciali, che in passato traevano gran parte delle loro entrate dalla vendita di terreni a Country Garden e ad altri sviluppatori privati, stanno già risentendo del crollo delle transazioni.
Alcune province e città più deboli stanno affrontando pesanti carichi di debito. In molte città più povere, i redditi dei cittadini sono più bassi e meno stabili, e i bilanci e le finanze delle amministrazioni locali sono più tesi. Le vendite e i prezzi delle case sono diminuiti in modo più marcato nelle zone più deboli del Paese rispetto alle città ricche come Pechino e Shanghai.
“Country Garden era sinonimo della storia dell’edilizia residenziale di massa e dell’urbanizzazione in Cina”, hanno dichiarato gli analisti di Barclays in una nota di settembre, aggiungendo che l’azienda non aveva un debito così elevato come Evergrande e che ci si aspettava che sarebbe sopravvissuta alla crisi immobiliare. Quando il mese scorso il costruttore ha avuto problemi a pagare il debito, “ha scosso quel poco di fiducia rimasta nel mercato”, hanno aggiunto.
“Le famiglie cinesi non considerano più l’edilizia residenziale come un investimento sicuro”, ha dichiarato Michelle Lam, economista cinese di Société Générale. Secondo la ricercatrice, i costruttori privati rappresentano attualmente un terzo delle vendite totali di abitazioni in Cina.
Nel 2022, il default di Evergrande ha innescato una reazione a catena nel mercato immobiliare che ha fatto crollare decine di altri costruttori, tra cui Sunac China, uno dei tre maggiori operatori privati.
CRISI DI FIDUCIA
Gli investitori e le banche si sono ritirati e una crisi di fiducia ha iniziato a diffondersi sul mercato. All’inizio dell’anno, Country Garden era una delle poche società immobiliari ancora in grado di vendere il debito in dollari. L’azienda ha dichiarato che la sua posizione finanziaria era solida e si è detta fiduciosa di poter resistere alla crisi.
Con l’aggravarsi del crollo immobiliare del Paese, a metà dello scorso anno le autorità cinesi hanno dato una spinta a Country Garden e a pochi altri sviluppatori privati, aiutandoli a ottenere finanziamenti e sostenendo le loro vendite di obbligazioni nazionali. In autunno gli investitori sono tornati a essere ribassisti e le obbligazioni di Country Garden sono crollate a livelli di grave sofferenza.
Country Garden e le sue unità hanno iniziato a cedere attività per raccogliere liquidità, vendendo ad esempio le azioni di un centro commerciale nella città di Guangzhou a una catena di ristoranti famosa per i piatti a base di pesce marinato e vendendo la sua partecipazione nella famosa Guangzhou Asian Games City, un popolare complesso residenziale costruito per i Giochi Asiatici del 2010, a uno sviluppatore di proprietà statale.
Alla fine del 2022, la Cina ha presentato un nuovo piano in 16 punti per rianimare il mercato immobiliare. Le banche statali si sono impegnate a fornire ampio credito a un gruppo di “sviluppatori modello”, tra cui Country Garden. Gli investitori hanno fatto salire i prezzi delle obbligazioni e delle azioni, consentendo al costruttore di raccogliere nuovamente fondi a Hong Kong.
La riapertura del Paese ha anche dato una spinta alle vendite di case a livello nazionale. All’inizio dell’anno sono aumentate per alcuni mesi, rendendo i dirigenti di Country Garden ottimisti sul fatto che il peggio fosse passato.
In aprile, Yang Huiyan, presidente di Country Garden, ha dichiarato nella relazione annuale dello sviluppatore di sentire il “peso della responsabilità” di guidare la società attraverso la transizione del mercato immobiliare da una fase di rapida crescita a un periodo di stabilizzazione.
Il promotore ha ripreso ad acquistare terreni nelle aste pubbliche, segnalando la fiducia che il periodo peggiore della crisi fosse passato.
Il momento si è rivelato poco opportuno. Nello stesso mese le vendite di case hanno ricominciato a crollare e hanno continuato a diminuire. Gli investitori hanno scaricato le azioni e le obbligazioni della società.
Il mese scorso, il promotore ha dichiarato agli investitori che non è certo in grado di continuare la propria attività, ma non si arrende. L’azienda ha anche dichiarato che la sua priorità è completare e consegnare le case che ha prevenduto. Ciò potrebbe contribuire a liberare la liquidità attualmente bloccata nei conti vincolati, consentendo di utilizzare il denaro per pagare il debito.
Nel frattempo, a metà agosto, China Evergrande ha presentato istanza di fallimento di cui al capitolo 15 a New York, avvicinandosi al traguardo di una delle ristrutturazioni del debito più grandi e complicate del mondo. Le sue azioni hanno ripreso le contrattazioni il 28 agosto dopo essere state sospese per 19 mesi. Quel giorno sono crollate del 79%.
Le autorità cinesi hanno recentemente reso più facile l’acquisto di case nel tentativo di incrementare le vendite. Hanno ampliato la definizione di acquirente di prima casa, una categoria che comporta vantaggi e sussidi extra, e hanno abbassato i tassi di acconto per l’acquisto della prima e della seconda casa.
Ciò ha riportato i potenziali acquirenti di case negli showroom immobiliari di Pechino, Shanghai e altre città di alto livello. “Alla fine di questo ciclo, le vendite nelle grandi città si stabilizzeranno e addirittura riprenderanno, ma lo scenario migliore per molte città di piccole e medie dimensioni è che le loro vendite di immobili non si deteriorino ulteriormente”, ha dichiarato Ting Lu, capo economista di Nomura per la Cina.
Anche se Country Garden eviterà il default, dovrà essere ridimensionato in modo significativo, ha affermato Yao Yu, fondatore di YY Rating, una società cinese di ricerca sul credito. Secondo lui, un ulteriore calo delle vendite è inevitabile. “L’era dei giganti cinesi a gestione privata è finita”, ha dichiarato.
(Estratto dalla rassegna stampa di eprcomunicazione)
