Economia

Vi spiego la mini cedolare secca sugli immobili commerciali

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Una cedolare secca dal perimetro ridottissimo. L’articolo del commercialista Giuliano Mandolesi

Richiesta a gran voce da proprietari ed associazioni di categoria, l’estensione della CEDOLARE SECCA agli immobili commerciali, sulla base di ciò che si evince dalla bozza della LEGGE DI BILANCIO, rischia di essere però estremamente limitativa e di creare discriminazioni su più livelli.

La cedolare secca è un sistema di tassazione facoltativo che si sostanzia nel pagamento di una tassa fissa al 21% (10% in caso di contratti a canone concordato) applicata sul 100% del reddito derivante dalla locazione di immobili abitativi detenuti da persone fisiche al posto di IRPEF e addizionali, con l’ulteriore agevolazione, dell’esenzione dall’imposta di bollo e di registro ed un piccolo sconto stabilito anche per l’affittuario che non si vede applicata la rivalutazione istat sul canone annuale.

Lo strumento, dall’anno della sua introduzione, ha riscosso una grande successo tra proprietari ed inquilini ed ha contestualmente portato ad una sostanziale riduzione del tax gap sugli affitti tanto da dimezzarla nel suo primo quinquennio di applicazione oltre a ridurre la stessa propensione all’evasione nel settore.

Sulla scia del successo e non tanto per ridurre l’evasione sui commerciali essendo fenomeno marginale ma soprattutto per cercare di mettere un freno alla chiusura epidemica delle attività nei centri storici delle città, il legislatore ha risposto prontamente (forse in maniera troppo letterale) alle richieste, ampliando sì il sistema di tassazione alternativo all’IRPEF progressiva ma solo proprietari di immobili di categoria catastale C/1 ovvero negozi e botteghe.

Chi si aspettava un’estensione generalizzata agli immobili di tutte categorie catastali rimarrà dunque deluso come delusi resteranno anche i proprietari di immobili commerciali C/1 di superficie oltre i 600mq esclusi anch’essi dall’ambito applicativo della norma.

La prima discriminazione è proprio questa, ovvero la stringente restrizione della tassazione ridotta ai soli negozi e botteghe entro i 600mq, limitazione che taglia fuori oltre gli immobili C/1 di grandi dimensioni, anche magazzini e depositi (la categoria C/2), laboratori per arti e mestieri (la categoria C/3), tutta la categoria catastale speciale D in cui rientrano opifici, alberghi, teatri e case di cura ed anche le unità A/10 ovvero uffici e studi privati.

Se il primo livello di “discriminazione” è relativo alla tipologia di immobile il secondo livello riguarda invece gli stessi proprietari di unità immobiliari C/1 poiché non tutti potranno usufruire dei benefici della cedolare secca.

A differenza di quanto stabilito alla sua prima introduzione nel 2011, quando il legislatore concesse la possibile applicare la cedolare sia per i nuovi contratti sia per quelli in essere tramite opzione su modello unico 2012, la prossima legge di stabilità pone un vincolo temporale concedendo l’agevolazione solo ai nuovi contratti stipulati nel 2019.

Per rendere efficace la restrizione ed impedire che si sviluppasse su base nazionale una risoluzione di massa dei contratti di locazione per gli immobili commerciali per poi ristipularli tra i stessi soggetti nel 2019 ma con applicazione della tassa piatta, il legislatore ha fissato come data spartiacque il 15 ottobre 2018 ed il regime della cedolare non sarà applicabile neanche ai contratti 2019 se in quella data risulta già in essere un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile.

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