Mentre il mercato immobiliare statunitense è in pieno boom, un aumento parallelo dei prezzi degli immobili residenziali in tutto il mondo, da Amsterdam a Auckland, sta sollevando timori di possibili bolle e spingendo alcuni governi a intervenire per evitare che i loro mercati si surriscaldino.
I responsabili politici erano già preoccupati per gli alti prezzi degli immobili in alcune parti d’Europa, Asia e Canada prima della pandemia, specialmente perché anni di bassi tassi d’interesse hanno mantenuto forte la domanda.
Ma ora i trilioni di dollari di stimolo distribuiti in tutto il mondo per combattere gli effetti della Covid-19, insieme ai cambiamenti nei modelli di acquisto, dato che sempre più persone lavorano da casa, stanno mettendo ulteriormente il turbo ai mercati – scrive il WSJ.
Questo sta mettendo i politici in difficoltà. Molti vogliono mantenere bassi i tassi d’interesse per sostenere la ripresa post-pandemia, ma si preoccupano che le persone si indebitino troppo per comprare case i cui prezzi potrebbero ristagnare o cadere in seguito. Altri strumenti di cui dispongono per raffreddare la domanda, come restrizioni più rigide sui mutui, non sempre funzionano, o vengono rimandati mentre le autorità cercano di assicurare che la crescita economica più ampia rimanga in pista.
La banca centrale danese ha recentemente avvertito che i finanziamenti a basso costo e i risparmi che si sono espansi durante la pandemia potrebbero portare le persone a indebitarsi di più per acquistare case e i prezzi degli immobili a salire vertiginosamente.
“È chiaro che un aumento dei prezzi [delle case] tra il 5% e il 10% all’anno, a seconda del mercato di cui stiamo parlando, non è sostenibile a lungo termine”, ha detto Karsten Biltoft, assistente governatore della banca centrale.
In Cina, le autorità di regolamentazione hanno cercato di frenare i mercati immobiliari per raffreddare quella che un alto funzionario bancario ha definito una “bolla”, con scarso successo. I prezzi degli immobili sono aumentati del 16% nell’ultimo anno nella città di Shenzhen, per esempio. In Nuova Zelanda, le autorità hanno recentemente inasprito gli standard di prestito dei mutui, con i prezzi mediani delle case che sono saliti del 23% a febbraio da un anno prima, raggiungendo un record.
A Sydney, dove i prezzi degli immobili hanno anche recentemente raggiunto dei record, la domanda di nuovi mutui è così alta che alcune banche stanno lottando per tenere il passo, ha detto Christian Stevens, consulente senior di credito al brokeraggio di mutui Shore Financial. I tempi di elaborazione delle domande di mutuo sono aumentati da pochi giorni a più di un mese in alcuni casi.
“È pazzesco”, ha detto. “Non siamo mai stati così occupati o abbiamo visto così tante richieste. E non sembra che rallentanterà presto”.
Nei 37 paesi ricchi che compongono l’Organizzazione per la cooperazione e lo sviluppo economico, i prezzi delle case hanno raggiunto un record nel terzo trimestre del 2020, secondo i dati dell’OCSE. I prezzi sono aumentati di quasi il 5% sull’anno, il più veloce in quasi 20 anni.
Anche gli Stati Uniti hanno visto un forte apprezzamento dei prezzi delle case, anche se gli economisti in genere non sono troppo preoccupati. Rispetto ai precedenti periodi di esuberanza del mercato immobiliare, gli acquirenti hanno una maggiore affidabilità creditizia e stanno mettendo più contanti in anticipo sugli acquisti.
Gli economisti vedono simili aspetti positivi altrove, rendendo improbabile un replay del crollo immobiliare globale del 2008, che ha mandato il mondo in recessione. I mercati caldi potrebbero raffreddarsi naturalmente senza danni più ampi mentre i tassi d’interesse aumentano e la domanda repressa viene soddisfatta. Come negli Stati Uniti, gran parte degli acquisti a livello globale sono guidati da una domanda reale piuttosto che dalla speculazione, con le famiglie che cercano di passare a proprietà più grandi in aree suburbane mentre lavorano di più da casa.
“C’è stato questo reset quasi globale in quanto le persone hanno fatto un passo indietro durante i periodi di blocco e hanno rivalutato il loro stile di vita”, ha detto Kate Everett-Allen, capo della ricerca residenziale internazionale di Knight Frank.
Il forte apprezzamento dei prezzi delle case fa anche sentire i proprietari di casa più ricchi e incoraggia più spese e costruzioni, dato che gli sviluppatori costruiscono più offerta.
Tuttavia, con i prezzi delle azioni ai massimi storici, alcuni funzionari sono preoccupati che le grandi quantità di stimoli stiano spingendo i prezzi dei beni a livelli insostenibili in alcune città globali, il che potrebbe portare a correzioni del mercato locale.
La banca centrale olandese ha detto al Wall Street Journal che una delle preoccupazioni è che i forti aumenti dei prezzi degli immobili potrebbero costringere le famiglie ad assumersi rischi eccessivi per finanziare gli acquisti di case. I prezzi nei Paesi Bassi, dove c’è anche una crisi dell’offerta di alloggi, sono aumentati del 7,8% l’anno scorso, dopo un aumento del 6,9% nel 2019, secondo gli analisti di ING Groep.
Il governatore della banca centrale del Canada, Tiff Macklem, ha detto a febbraio che ci sono stati i primi segni di “eccesso di esuberanza” nel mercato immobiliare canadese, con i prezzi in aumento del 17% su base corretta in un periodo di un anno, secondo la Canadian Real Estate Association. Il signor Macklem ha detto che i funzionari avrebbero monitorato la situazione da vicino, ma ha respinto l’idea di prendere misure per contenere le vendite, dicendo che l’economia ha bisogno di tutto il sostegno possibile.
A Seoul, dove i prezzi delle case a un certo punto dell’anno scorso erano aumentati di quasi il 15% su base annua, alcune coppie stanno posticipando la registrazione del matrimonio nella speranza di rendere più facile l’acquisto di case. Le soglie di reddito per i mutui a basso interesse in Corea del Sud sono più generose per gli individui che per le coppie.
L’anno scorso, la Cina ha posto nuovi limiti al finanziamento degli sviluppatori nella speranza di raffreddare i prezzi degli alloggi, ma il mercato è rimasto spumeggiante. All’inizio di marzo, il presidente del principale regolatore bancario cinese si è detto preoccupato per una possibile correzione dei prezzi delle case, che potrebbe minacciare la stabilità delle banche.
I prezzi delle case in Europa hanno continuato a salire nonostante una prospettiva economica molto più cupa che negli Stati Uniti o in Cina. In parte perché i governi hanno continuato a sostenere le famiglie con sussidi salariali e moratorie sui rimborsi dei prestiti. È anche perché i tassi di interesse rimangono straordinariamente bassi, con tassi ipotecari in media dell’1,35% in tutta la zona euro.
In Danimarca, i possessori di mutui hanno potuto prendere in prestito denaro a interesse negativo, il che significa che i mutuatari pagano alla banca solo una tassa amministrativa. L’interesse negativo a loro favore viene scontato dalla tassa o dedotto dal capitale del mutuo.
Michael Stausholm, un agente immobiliare di Copenhagen, ha detto di aver venduto 45 case in meno di tre mesi quest’anno, mettendolo sulla buona strada per battere il record dell’anno scorso di 161 vendite, nonostante le restrizioni Covid-19.
“Un sacco di persone vogliono mettere i loro soldi nel mattone”, ha detto il signor Stausholm.
Prima della pandemia, la banca centrale olandese ha stabilito che le banche avrebbero dovuto detenere più capitale per coprire le potenziali perdite nei portafogli di mutui, ma l’attuazione è stata rinviata a causa del Covid-19. La banca centrale ha anche chiesto al governo di eliminare gradualmente gli incentivi fiscali per i proprietari di case, comprese le detrazioni per gli interessi ipotecari.
(Estratto dalla rassegna stampa di Eprcomunicazione)
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