I titoli stanno affondando, la crisi del costo della vita è in pieno svolgimento e lo spettro della recessione globale incombe. Ma non si direbbe guardando i mercati immobiliari del mondo ricco, molti dei quali continuano a battere record. Le case in America e in Gran Bretagna si vendono più velocemente che mai. I prezzi delle case in Canada sono aumentati del 26% dall’inizio della pandemia. La proprietà media in Nuova Zelanda potrebbe costarvi più di 1 milione di dollari neozelandesi (640.000 dollari), un aumento del 46% dal 2019.
Per più di un decennio i proprietari di case hanno beneficiato di tassi d’interesse ultra-bassi. Ora, tuttavia, una tempesta di tassi d’interesse si sta preparando. Il 5 maggio la Banca d’Inghilterra, dopo aver previsto che l’inflazione in Gran Bretagna potrebbe superare il 10% nel corso di quest’anno, ha aumentato il suo tasso politico per la quarta volta, all’1%. Il giorno prima la Federal Reserve americana ha aumentato il suo tasso di riferimento di mezzo punto percentuale e ha lasciato intendere che seguirà un’ulteriore stretta. Gli investitori si aspettano che il tasso dei fondi federali salga oltre il 3% entro l’inizio del 2023, più del triplo del livello attuale. La maggior parte delle altre banche centrali del mondo ricco hanno anche iniziato a premere i freni monetari, o si stanno preparando a farlo – scrive The Economist.
Molti economisti credono che un crollo immobiliare globale in stile 2008 sia improbabile. Le finanze delle famiglie si sono rafforzate dopo la crisi finanziaria, e gli standard di prestito sono più rigidi. La scarsa offerta di alloggi insieme a una domanda robusta, alti livelli di ricchezza netta delle famiglie e forti mercati del lavoro dovrebbero anche sostenere i prezzi degli immobili. Ma l’aumento del costo del denaro potrebbe rendere il debito esistente dei proprietari di casa difficile da gestire, aumentando i loro rimborsi, e allontanare alcuni potenziali acquirenti. Se questo colpo alla domanda è abbastanza grande, i prezzi potrebbero iniziare a scendere.
La vulnerabilità dei proprietari di casa ai forti aumenti delle rate del mutuo varia da paese a paese. In Australia e Nuova Zelanda, dove i prezzi sono saliti di oltre il 20% l’anno scorso, i valori sono così sfuggiti di mano che sono sensibili anche a modesti aumenti dei tassi di interesse. In mercati meno torridi, come l’America e la Gran Bretagna, i tassi d’interesse dovrebbero avvicinarsi al 4% perché i prezzi delle case crollino, secondo la società di consulenza Capital Economics. Oltre al livello dei prezzi, tuttavia, altri tre fattori contribuiranno a determinare se la macchina delle case rallenterà o si fermerà: la misura in cui i proprietari di case hanno mutui, piuttosto che possedere direttamente le loro proprietà; la prevalenza di mutui a tasso variabile, piuttosto che a tasso fisso; e la quantità di debiti assunti dalle famiglie.
Consideriamo innanzitutto la quota di possessori di mutui in un’economia. Minore è il numero di proprietari di case che possiedono le loro proprietà a titolo definitivo, maggiore è l’impatto di un aumento dei tassi. Danimarca, Norvegia e Svezia hanno alcune delle quote più alte al mondo di possessori di mutui. Un allentamento degli standard di prestito in risposta alla pandemia ha messo il turbo ai prestiti. In Svezia, le agevolazioni fiscali per i proprietari di case hanno ulteriormente alimentato la corsa ai mutui, mentre un mercato degli affitti disfunzionale, caratterizzato da subaffitti troppo costosi (e illegali), ha spinto più inquilini verso la proprietà della casa. Tutto questo mette le banche nordiche in una posizione difficile. In Norvegia e Svezia i prestiti per le case costituiscono più di un terzo delle attività totali delle banche. In Danimarca rappresentano quasi il 50% dei libri contabili delle banche. Un brusco calo dei prezzi delle case potrebbe provocare delle perdite.
In contrasto con i Nordici, dove la proprietà della casa è stata alimentata dalla crescita dei mercati dei mutui, molte famiglie nei paesi dell’Europa centrale e orientale hanno comprato case senza indebitarsi negli anni ’90 perché le proprietà erano così economiche. In Lituania e Romania più di quattro quinti delle famiglie sono proprietari a titolo definitivo. Le famiglie senza mutui sono anche più diffuse nell’Europa meridionale, in particolare in Spagna e in Italia, dove l’eredità o il sostegno familiare sono una via comune per la proprietà della casa. I tedeschi, da parte loro, sono più propensi ad affittare che a possedere le loro case. Gli aumenti dei tassi avranno quindi un impatto meno diretto sui prezzi.
La struttura del debito ipotecario – il secondo fattore – è altrettanto importante. L’aumento dei tassi d’interesse sarà avvertito quasi istantaneamente dai mutuatari a tasso variabile, che fluttuano con i cambiamenti dei tassi politici; per quelli a tasso fisso, il dolore sarà ritardato. In America i tassi ipotecari tendono ad essere fissi per due o tre decenni. In Canada quasi la metà dei mutui per la casa hanno tassi fissati per cinque o più anni. Al contrario, i prestiti in Finlandia sono quasi interamente a tasso variabile. In Australia circa quattro quinti dei mutui sono legati a tassi variabili.
Guardare semplicemente la proporzione di mutuatari a tassi fissi rispetto a quelli variabili può comunque trarre in inganno. In alcuni paesi i tassi ipotecari possono essere spesso fissi, ma per un periodo troppo breve per proteggere i mutuatari dalla tempesta dei tassi d’interesse. In Nuova Zelanda i mutui a tasso fisso costituiscono la maggior parte dei prestiti esistenti, ma quasi tre quinti sono fissi per meno di un anno. In Gran Bretagna quasi la metà dello stock a tasso fisso è per un massimo di due anni.
La resistenza all’aumento dei tassi dipenderà anche dalla quantità di debito assunto dalle famiglie – il nostro terzo fattore. L’alto indebitamento è stato messo a fuoco durante la crisi finanziaria globale. Con il declino dei prezzi delle case, le famiglie con rimborsi di mutui elevatissimi rispetto al loro reddito si sono trovate schiacciate. Oggi le famiglie sono più ricche, ma molte sono più indebitate che mai. Mentre i canadesi hanno aggiunto 3,6 trilioni di dollari canadesi (2,8 trilioni di dollari) al loro cumulo di risparmi durante la pandemia, portando la loro ricchezza netta ad un record di 15,9 trilioni di dollari canadesi alla fine del 2021, il loro appetito famelico per le case ha spinto il debito familiare al 137% del reddito. Anche la quota di nuovi mutui con rapporti prestito/reddito estremi (cioè superiori a 4,5) è aumentata, spingendo la banca centrale canadese a lanciare un avvertimento sugli alti livelli di indebitamento nel novembre 2021.
I cani da guardia in Europa sono altrettanto preoccupati. A febbraio l’European Systemic Risk Board ha avvertito di un debito ipotecario insostenibilmente alto in Danimarca, Lussemburgo, Paesi Bassi, Norvegia e Svezia. In Australia, il debito medio dei proprietari di casa come quota del reddito si è gonfiato al 150%. In tutti questi paesi le famiglie dovranno affrontare rimborsi mensili giganteschi proprio mentre l’aumento dei costi dei generi alimentari e dell’energia consuma i redditi.
Mettete insieme tutto questo, e alcuni mercati immobiliari sembrano destinati a soffrire più di altri. La proprietà in America, che ha sopportato il peso delle conseguenze della crisi dei mutui subprime, sembra meglio isolata di molte grandi economie. I mutuatari e i prestatori sono diventati più cauti dal 2009, e i tassi fissi sono molto più popolari. I mercati immobiliari in Gran Bretagna e Francia andranno meglio nel breve termine, ma sembrano esposti se i tassi salgono ulteriormente. Le proprietà in Germania e nell’Europa meridionale e orientale sembrano ancora meno vulnerabili. Al contrario, i prezzi potrebbero essere più sensibili agli aumenti dei tassi in Australia e Nuova Zelanda, in Canada e nei paesi nordici.
Una base per i prezzi delle case è che, nella maggior parte dei paesi, la domanda supera ancora di gran lunga l’offerta. I forti mercati del lavoro, le orde di millennial che si avvicinano all’età dell’acquisto della casa e il passaggio al lavoro a distanza hanno fatto crescere la domanda di più spazio abitativo. Le nuove proprietà rimangono scarse, il che sosterrà la competizione per le case e manterrà i prezzi alti. In Gran Bretagna c’erano il 36% in meno di annunci immobiliari a febbraio rispetto all’inizio del 2020; in America c’erano il 62% in meno di annunci a marzo rispetto all’anno prima. Né l’alternativa alla proprietà di una casa – l’affitto – è particolarmente attraente. In Gran Bretagna gli affitti medi erano del 15% più alti in aprile rispetto all’inizio del 2020. In America sono aumentati di un quinto nel 2021; a Miami sono balzati di quasi il 50%. I potenziali inquilini di immobili ad affitto controllato a Stoccolma hanno un tempo di attesa medio di nove anni.
Mentre l’era del denaro ultra-economico sta per finire, quindi, la domanda di alloggi non sta per crollare. Eppure, in un modo o nell’altro, gli affittuari e i proprietari di case dovranno affrontare una stretta sempre più forte.
(Estratto dalla rassegna stampa di eprcomunicazione)
Articoli correlati
Giavazzi scopre che il debito pubblico è buono, ma solo quello europeo. Gulp
Forza Draghi, anzi no: abbasso Draghi. Girotondo di opinioni
Sorprese e amnesie di Antonio Di Pietro
Tutti gli equilibrismi dell’Indonesia tra Cina e Usa
