Per la maggior parte delle persone la pandemia di Covid-19 è finita anni fa. Ma non per gli investitori immobiliari commerciali e i loro finanziatori. Il lavoro da casa ha provocato un crollo del settore degli uffici che è durato molto più a lungo dell’obbligo di indossare la mascherina e dei lockdown.
[…]Secondo CoStar, una società di ricerca nel settore immobiliare commerciale, questo trimestre è il primo dall’inizio della pandemia in cui le cinque maggiori società immobiliari commerciali americane – CBRE, Colliers, Cushman & Wakefield, JLL e Newmark – hanno rivisto al rialzo le loro previsioni di utili contemporaneamente. I prezzi delle azioni delle cinque società sono aumentati tra il 23% e il 45% da inizio anno e molte hanno raggiunto livelli record.
Parte della spiegazione risiede nella diminuzione dell’offerta. Quest’anno saranno costruiti solo 13 milioni di piedi quadrati di spazi per uffici, in calo rispetto ai circa 50 milioni all’anno tra il 2018 e il 2021. Secondo CBRE, le demolizioni e le conversioni di uffici in alloggi comporteranno una contrazione dello spazio totale destinato agli uffici negli Stati Uniti per la prima volta in almeno un quarto di secolo. Nelle città in cui i prezzi delle case sono saliti alle stelle, la conversione degli uffici in condomini, di cui c’è grande bisogno, è una scelta ovvia.
Una svolta è più evidente nel mercato dei CMBS, dove i volumi sono aumentati quest’anno. In totale sono state emesse obbligazioni per un valore di 15,2 miliardi di dollari, garantite per metà o interamente da uffici, rispetto ai 4,3 miliardi di dollari del 2024 e ai soli 400 milioni di dollari del 2023. A quattro mesi dalla fine, il 2025 è già il terzo anno più forte dell’ultimo decennio.
Il mercato sta subendo anche un cambiamento strutturale. Con il crollo del valore degli uffici, i rapporti prestito/valore (LTV) dei mutui ad essi collegati sono aumentati. Ciò ha lasciato le banche con prestiti più rischiosi e ha fatto aumentare i loro rapporti LTV, un indicatore molto seguito della salute finanziaria.
Con la riduzione dei prestiti da parte delle banche, sono subentrati diversi istituti di credito alternativi con una maggiore propensione al rischio. Quest’anno Blackstone, un gigante degli investimenti privati, ha raccolto 8 miliardi di dollari per il suo secondo fondo immobiliare più grande di sempre, che andrà alla ricerca di immobili in difficoltà. Brookfield Asset Management, un’altra società di investimento, ha raccolto quasi 6 miliardi di dollari per il proprio nuovo fondo immobiliare.
Questa tendenza è destinata a continuare. Moody’s, un’agenzia di rating del credito, prevede che nei prossimi tre-cinque anni circa 1.000 miliardi di dollari di mutui immobiliari commerciali in Europa e in America passeranno a nuovi creditori privati. Le compagnie di assicurazione sulla vita e i fondi di credito privato sono particolarmente propensi ad accaparrarsi i mutui che le banche non vogliono più.
Per quanto riguarda i prezzi degli immobili commerciali, tuttavia, la ripresa rimarrà probabilmente lenta. Secondo il progetto di ricerca Survey of Working Arrangements and Attitudes, nel mese di luglio gli americani hanno trascorso il 27% delle loro giornate lavorative a casa, una percentuale che è rimasta piuttosto costante nell’ultimo anno. La domanda di nuovi spazi per uffici è limitata e la conversione degli uffici inutilizzati in alloggi ridurrà lentamente l’eccesso di offerta. Ma per gli investitori che hanno subito cinque anni di difficoltà, la fine di questo periodo negativo sarà benvenuta.
(Estratto dalla rassegna stampa estera a cura di Epr Comunicazione)
