Le strade di Ngor, un sobborgo di Dakar, sono percorse da automobili lucenti. Accanto alle pecore che passano di tanto in tanto, ci sono segni rivelatori di ricchezza – gelaterie e palestre – che dovrebbero essere allettanti per le banche che offrono mutui. Ma i prestiti sono difficili da ottenere. Sam Thianar e la sua famiglia vivono in due stanze del condominio che sta costruendo. Il resto spera di affittarlo. Sebbene la costruzione sia iniziata anni fa, l’edificio è un pasticcio di cemento e cavi scoperti. “Quando risparmio un po’ di soldi, compro sabbia e cemento e costruisco ancora un po’”, dice. Ha chiesto un prestito di 10 milioni di franchi Cfa (16.500 dollari) a una cooperativa di credito, ma gli è stato rifiutato. Nelle vicinanze Ibrahima Diouf spala sabbia per fare mattoni. Potrebbe mai ottenere un mutuo? “Mai, mai, mai”, risponde.
LA CRISI ABITATIVA DELL’AFRICA PUÒ ESSERE UN’OPPORTUNITÀ ECONOMICA
La lotta per finanziare e costruire case sta contribuendo a una profonda crisi abitativa nell’Africa subsahariana. Secondo il Centre for Affordable Housing Finance in Africa (Cahf), una società di ricerca con sede a Johannesburg, in quasi tutti i Paesi africani anche la casa nuova più economica è troppo costosa per un insegnante o un agente di polizia con il mutuo che potrebbero ottenere. Molti africani vivono invece in abitazioni prive di servizi igienici o di elettricità affidabile. Circa 230 milioni di persone, la metà di tutti gli abitanti delle città africane, vivono in baraccopoli, un numero in aumento a causa dell’urbanizzazione e della crescita demografica.
Tuttavia, il bisogno di alloggi dell’Africa rappresenta anche un’enorme opportunità. Secondo l’ONU, l’incredibile 70% degli edifici previsti in Africa nel 2040 non esiste. Costruirli potrebbe essere una manna non solo per gli abitanti delle baraccopoli, ma anche per la crescita, l’occupazione e, potenzialmente, l’edilizia rispettosa del clima. L’Africa sarà il cantiere del mondo, sostiene Ian Shapiro di Reall, un investitore in alloggi africani.
LE CAUSE DELLA CRISI
Una delle ragioni di questa cronica carenza di alloggi dignitosi risiede nel modo in cui le case vengono costruite oggi. Circa il 90% sono costruite in proprio, di solito in modo graduale nel corso di molti anni. Le città sono quindi piene di edifici incompiuti. Alcuni comprano le loro case dai costruttori, dove pagano una parte in anticipo, un’altra durante la costruzione e il resto al completamento. Ma se i costruttori non vendono abbastanza appartamenti nell’edificio o hanno altri problemi, tutto si ferma. “Il rischio ricade sull’acquirente”, afferma Seeta Shah di fsd Kenya, un think tank finanziario. Entrambi i modi di costruire vincolano il capitale scarso in cemento che non ospita nessuno e non guadagna nulla per anni. E a causa delle ristrettezze finanziarie, i progetti abitativi su larga scala sono rari.
Costruire case di qualità in Africa comporta anche una serie di compiti diabolicamente complessi: dall’acquisto di terreni e dalla contrattazione dei titoli di proprietà, alla persuasione dei governi a installare l’acqua nella zona e alla ricerca di un acquirente. Il completamento di una fase spesso dipende dai progressi compiuti in tutte le altre. E ognuna di esse necessita di finanziamenti. “È un balletto, non è una linea retta”, dice Kecia Rust del Cahf.
PERCHÉ LE CASE COSTANO TROPPO PER GLI ABITANTI
La casa nuova più economica costa generalmente l’equivalente di 20.000-40.000 dollari. Eppure il reddito pro capite è di soli 1.700 dollari all’anno. Il costo elevato è in parte causato dalla burocrazia. In Kenya, ad esempio, ci sono 140 leggi, politiche e regolamenti relativi agli alloggi a prezzi accessibili. Anche i codici edilizi, che spesso risalgono all’epoca coloniale, stabiliscono standard inadeguati. In Kenya è richiesto un parcheggio per ogni casa con due camere da letto. Il risultato è che chi costruisce in modo ufficiale non può costruire a basso costo. Molti piccoli costruttori eludono del tutto le norme. Questo rende le case che costruiscono più economiche, ma spesso più pericolose.
La mancanza di titoli di proprietà colpisce l’offerta e fa salire i prezzi. Gli sviluppatori hanno bisogno di questi documenti prima di poter costruire; senza di essi rischiano di perdere l’intero investimento. Tuttavia, solo il 4% dei Paesi africani ha mappato e registrato i terreni privati delle proprie capitali. In media la registrazione costa più del 7% del valore della proprietà. In alcune zone della Nigeria questo costo raggiunge il 20%.
OTTENERE UN PRESTITO È MOLTO DIFFICILE
La debolezza dei titoli di proprietà rende anche più difficile ottenere prestiti. Le banche, infatti, si rifiutano di concedere prestiti a fronte di un immobile la cui proprietà è confusa. Questo è uno dei motivi per cui in Africa ci sono pochissimi mutui. L’Uganda, con quasi 50 milioni di persone, ha circa 7.000 mutui in essere. Non è un caso estremo. Nella maggior parte dei Paesi subsahariani il rapporto tra debito ipotecario e PIL è inferiore all’1%. In confronto, in Gran Bretagna è del 65%.
Una seconda ragione è che forse l’85% delle persone ha un lavoro informale, come vendere frutta al mercato o guidare un mototaxi. In quanto tali, non hanno buste paga che possano dimostrare alle banche di avere un reddito regolare e di potersi permettere di rimborsare un prestito. Un terzo motivo è che molti africani hanno bisogno di un prestito per iniziare a costruire una casa, ma le banche sono particolarmente riluttanti a concedere prestiti se l’unica garanzia è un terreno non edificato.
GLI ELEVATI TASSI D’INTERESSE
Le grandi forze finanziarie spingono al rialzo i tassi ipotecari e limitano fortemente il numero di prestiti disponibili. Secondo una regola empirica, i tassi ipotecari devono essere a una cifra per avere una possibilità di essere accessibili, afferma Simon Walley della Banca Mondiale. Tuttavia, solo 15 dei 48 Paesi dell’Africa subsahariana per i quali si dispone di dati hanno tassi inferiori al 10%. Ciò è dovuto in primo luogo al fatto che i tassi d’interesse delle banche centrali, che costituiscono la soglia minima per i mutui, sono costantemente elevati per contenere l’inflazione. Ad aggravare il problema c’è la scarsità di finanziamenti a lungo termine in Africa e il fatto che i governi se ne accaparrano la maggior parte contraendo ingenti prestiti. Le banche e gli investitori possono guadagnare il 13-15% all’anno semplicemente acquistando titoli di Stato. Creare una banca al dettaglio, trovare clienti e poi cercare di misurare il rischio di credito di persone che non hanno buste paga e garanzie confuse comporta un enorme sforzo – e rischio – a confronto.
TENTATIVI PER RENDERE I MUTUI PIÙ ECONOMICI
Negli ultimi anni si è cercato di rendere i mutui più economici, spesso creando società di rifinanziamento dei mutui. Queste società sono solitamente di proprietà di associazioni di banche, sono sostenute dai governi e ottengono prestiti a basso costo e capitale proprio da istituzioni di finanziamento allo sviluppo (DFI), come la Banca Mondiale. Ciò consente loro di contrarre prestiti sui mercati dei capitali a un costo più basso rispetto a quello delle banche. Le società di rifinanziamento trasferiscono poi i loro tassi di prestito più bassi alle banche, consentendo loro di offrire mutui più convenienti. Otto Paesi dell’Africa occidentale dispongono congiuntamente di una società di questo tipo, mentre Kenya, Tanzania e Nigeria ne hanno una ciascuno. Queste società hanno contribuito, ma non abbastanza.
LE SOCIETÀ DI RIFINANZIAMENTO
In Tanzania, che ha una popolazione di 67 milioni di abitanti, la società di rifinanziamento ipotecario sostiene direttamente solo 1.500 mutui in essere. In Kenya, con una popolazione di 56 milioni di abitanti, la società di rifinanziamento ipotecario ha sostenuto solo 2.876 prestiti in quasi cinque anni, meno di un decimo del suo obiettivo. Walley della Banca Mondiale, che ha concesso prestiti alla maggior parte di queste società, afferma che il problema è che “la risposta dell’offerta abitativa non è avvenuta, o non nella misura che avremmo voluto”. Anche gli elevati tassi di interesse sottostanti limitano il loro impatto, afferma Aliou Maïga dell’International Finance Corporation (Ifc), il braccio privato della Banca Mondiale. Egli sottolinea anche un problema più difficile: la povertà. “Qualunque cosa si faccia, è molto, molto difficile inserire i livelli di reddito nell’equazione abitativa”, afferma.
Tutto ciò sta spingendo a un ripensamento radicale. Walley ritiene che un giorno i mutui potranno raggiungere una scala più ampia in Africa, ma afferma che attualmente, nella migliore delle ipotesi, serviranno il 5-15% più ricco della popolazione. Maïga è più diretto: “L’acquisto da parte di privati e il mutuo, secondo me, non sono necessariamente lo strumento giusto in Africa”. Questo è sorprendente, dato che l’Ifc possiede e finanzia in parte le società di rifinanziamento dei mutui in Africa occidentale, Tanzania e Kenya. L’Ifc sta ora rivedendo completamente la sua strategia abitativa.
PRESTITI PICCOLI E A BREVE TERMINE
Se i mutui modellati sul mondo ricco non sono adatti all’Africa, cosa lo è? Una risposta consiste nell’accettare la realtà che le case africane sono spesso autocostruite in più fasi. Le banche stanno iniziando a offrire piccoli prestiti a breve termine per consentire alle famiglie, ad esempio, di costruire una stanza in più da affittare. La Housing Finance Bank (hfb) in Uganda fa proprio questo. I suoi prestiti durano in genere tre anni e hanno un valore medio di circa 4.000 dollari. La banca richiede alcune garanzie, ma evita il problema del titolo di proprietà formale accettando garanti e contratti di vendita di terreni o anche di semplici oggetti, come una moto o un frigorifero. “La performance di questi prestiti è buona”, afferma Michael Mugabi, direttore generale della hfb. “Non si verificano insolvenze”. Poiché il prestito consente di completare senza ritardi l’ampliamento di un edificio, si tratta di un uso efficiente del capitale.
L’AIUTO DELL’INTELLIGENZA ARTIFICIALE
Questi prestiti richiedono ancora modi intelligenti per valutare l’affidabilità creditizia dei lavoratori informali. Syntellect, una startup indiana, sta cercando di aiutare con l’apprendimento automatico. Un algoritmo viene alimentato con i risultati di un questionario adattato al mestiere del mutuatario, dal venditore ambulante di cibo al sarto, e utilizza anche i pagamenti delle utenze, le registrazioni di denaro mobile e le informazioni sulla geolocalizzazione per sapere se, ad esempio, un venditore ambulante ha una potenziale clientela benestante nelle vicinanze. Di recente ha firmato con la più grande organizzazione di microfinanza del Kenya per aiutare nelle decisioni di credito per i mutui abitativi.
Altri vedono una maggiore speranza negli sviluppatori più grandi, perché potrebbero risolvere il problema dei prestiti bancari per le nuove costruzioni. Unity Homes, un promotore in Kenya e Nigeria, utilizza il valore dei suoi terreni non edificati per fornire alle banche ipotecarie garanzie finanziarie sul completamento dei progetti di costruzione. Questo dà alle banche la sicurezza necessaria per concedere prestiti ai clienti che acquistano case prima che siano completate.
NUOVI MODELLI DI AFFITTO COME SOLUZIONE
Tuttavia, i mutui completi sono fuori portata per le persone che non hanno un lavoro formale. Per aiutarli, alcune banche di sviluppo e imprese private stanno sperimentando modelli di affitto e rent-to-own. L’edilizia abitativa deve essere affrontata come i grandi progetti infrastrutturali, sostiene Maïga dell’Ifc. Con questo termine si intende la costruzione di grandi complessi edilizi da parte di imprese private in cui i governi, gli investitori istituzionali e le banche di sviluppo garantiscono l’acquisto delle case. Le famiglie poi affittano o affittano da questi proprietari istituzionali. Il rent-to-buy elimina la necessità di un deposito iniziale. Al contrario, gli inquilini accumulano lentamente la proprietà nel tempo. Di recente l’Ifc ha concordato programmi pilota di questo tipo con tre governi dell’Africa occidentale.
Anche le aziende private si stanno rivolgendo agli affitti. Dopo oltre un decennio trascorso a sviluppare grandi progetti abitativi in Africa per la vendita alle famiglie, Daniel Font è giunto a una conclusione preoccupante: “Per certi versi ci siamo sbagliati completamente”. La maggior parte delle persone non aveva accesso ai mutui e coloro che acquistavano le unità abitative le affittavano comunque, spiega. Font è ora a capo di una nuova società, siv Africa, che sta costruendo case in affitto in Africa. L’azienda prevede di possedere, mantenere e gestire i progetti a lungo termine, vendendo anche una quota del portafoglio sui mercati dei capitali. L’obiettivo è costruire case di qualità per le persone che non hanno accesso alle banche. “Si tratta del 90% della popolazione africana”, afferma Font.
Per le centinaia di milioni di africani che non hanno la possibilità di ottenere un mutuo e che vivono in case anguste, poco illuminate e spesso insalubri, il ripensamento non sarà mai abbastanza rapido.
(Estratto dalla rassegna stampa estera a cura di eprcomunicazione)
