(ABC, Antonio Ramírez Cerezo, 25 marzo 2026)
Il mercato immobiliare residenziale spagnolo sembra aver raggiunto un punto di svolta dopo il 2025 da record: le compravendite di case sono calate del 5% a gennaio secondo l’INE e i notai e i registratori segnalano già da mesi un rallentamento più netto, con cali fino al 20% a Madrid, perché i prezzi hanno raggiunto livelli troppo alti rispetto al reddito reale delle famiglie e la domanda si scontra con una grave carenza di offerta.
La difficoltà di accesso alla casa si sta estendendo a quasi tutti i ceti sociali: nonostante le condizioni dei mutui restino tra le più favorevoli d’Europa e il 18% degli spagnoli sia ancora interessato all’acquisto, il divario strutturale tra domanda (che quadruplica l’offerta) e scarsità di prodotto espelle una parte crescente di potenziali acquirenti, soprattutto nelle grandi città dove i prezzi hanno registrato un vero e proprio rally.
Il settore prevede per il 2026 una fase di normalizzazione e moderazione delle transazioni, con eventuali correzioni dei prezzi limitate e provenienti da livelli comunque elevati; la guerra in Iran non ha ancora inciso direttamente, ma se si prolungherà potrà aumentare lo scetticismo e ridurre ulteriormente la capacità di spesa delle famiglie già penalizzate dai costi di ingresso troppo alti.
Antonio Ramírez Cerezo sul rallentamento del mercato.
«Il mercato immobiliare residenziale sembra essere entrato in un punto di svolta dopo un 2025 dorato. Ieri l’INE ha riconosciuto una caduta del 5% delle compravendite di abitazioni a gennaio, ma altre statistiche indicano da mesi un esaurimento del mercato. I notai hanno mostrato cali delle compravendite a livello nazionale dell’1,4% a ottobre, del 2,6% a novembre e dell’1% a dicembre.»
Antonio Ramírez Cerezo sulla causa principale.
«Il freno può venire da un esaurimento dell’accessibilità, non da un deterioramento macroeconomico. Quando il problema non è il finanziamento ma il livello raggiunto dai prezzi, una parte della domanda viene espulsa dal mercato e l’attività si modera, anche se i prezzi non scendono. Il grande collo di bottiglia è la scarsità di prodotto: la domanda quadruplica l’offerta e questo non solo spinge i prezzi al rialzo, ma espelle un numero crescente di acquirenti potenziali.»
Antonio Ramírez Cerezo sull’impatto a Madrid e nelle regioni.
«A Madrid, che ha vissuto un vero rally dei prezzi, il volume delle operazioni è calato del 20% su base annua. A gennaio le compravendite sono diminuite in 12 comunità autonome, con cali particolarmente forti in Canarias (-21,9%) e Madrid (-19,6%).»
Antonio Ramírez Cerezo sulle prospettive del settore.
«Il 2026 sarà un anno di moderazione nel numero di compravendite. I prezzi potranno subire aggiustamenti, ma partiranno da livelli molto alti e resteranno esigenti per gli acquirenti. La guerra in Iran non si nota ancora nel comportamento attuale del mercato, ma se si prolungherà aumenterà lo scetticismo e ridurrà la capacità di investimento e di spesa della domanda, già molto provata dagli elevati prezzi e dalla mancanza di offerta.»
María Matos, direttrice studi di Fotocasa, sulla fase attuale.
«Stiamo entrando in una fase di normalizzazione dopo un 2025 quasi da record. Il mercato continuerà così indipendentemente da un’eventuale escalation inflazionistica. Il problema non è la mancanza di interesse, ma la mancanza di prodotto accessibile.»
(Estratto dalla newsletter di Giuseppe Liturri)
