Il destino della torre situata al 432 di Park Avenue a New York ricorda quello di quelle giovani attrici che un ruolo da protagonista proietta troppo presto nell’olimpo di Hollywood, prima che uno scandalo le copra di vergogna e rovini per sempre la loro vita. Situato all’angolo sud-est di Central Park, questo grattacielo quadrato e incredibilmente slanciato è uno dei simboli della fila di edifici che costeggiano il confine meridionale di Central Park, chiamata “Billionaires’ Row”. Su questa “via dei miliardari” è fiorita, a metà degli anni 2010, una miriade di grattacieli che hanno ridefinito lo skyline della città.
Nel 2015, anno della sua consegna, è stato presentato come il grattacielo da record: il più alto mai costruito per uso residenziale (426 metri, 102 piani), ma anche il più sottile, con un rapporto larghezza-altezza di 1/15 (contro 1/3 per l’Empire State Building, ad esempio) – scrive Le Monde.
LA (MISERA) FINE DI UN MITO
Dieci anni dopo, il mito è crollato. Ad aprile, i comproprietari hanno presentato una denuncia alla Corte Suprema dello Stato di New York, accusando i promotori di «frode deliberata e dalle gravi conseguenze». Sono state contate un centinaio di crepe nella facciata. Piccoli pezzi si sono persino staccati dai piani superiori. Quando si alza il vento, la torre oscilla così forte, come scrive il New York Times in un’indagine estremamente approfondita pubblicata in ottobre, che “l’acqua delle vasche da bagno fa le onde”. I residenti vengono svegliati di notte dai rumori della struttura che scricchiola, subiscono ripetute perdite d’acqua e guasti agli ascensori, problemi alle tubature e all’impianto elettrico.
IL FURBO MAGNATE IMMOBILIARE
Il fatto che questa caduta coincida con l’elezione a sindaco di New York del democratico Zohran Mamdani, la cui campagna ha denunciato l’allineamento della città agli interessi dei miliardari, è il segno di un sistema che ha raggiunto il punto di rottura. Per progettare quello che vendeva come il gioiello di Billionaires’ Row, il magnate immobiliare Harry Macklowe aveva, di fatto, spinto tutti i cursori al massimo, sfruttando le minime falle della normativa urbanistica per costruire il più in alto possibile (a New York, il prezzo al metro quadro è direttamente correlato all’altezza degli edifici) e brillare di mille luci. Poiché i piani tecnici non vengono presi in considerazione nel calcolo del coefficiente di occupazione del suolo, sono stati allungati il più possibile in altezza.
Questo ha permesso di conferire alla silhouette della torre un tocco “couture”, con questi grandi spazi vuoti che si illuminano di notte per modellarla con ampie strisce dorate.
TRA CREPE E INSTABILITÀ
Le crepe della facciata, al centro del conflitto tra i comproprietari e i promotori, sono state riparate, ma il problema sembra essere strutturale. La qualità del cemento è in discussione. Sarebbe stata sacrificata al progetto estetico dei promotori, che tenevano assolutamente a che l’edificio fosse molto bianco. Già nel 2012 erano stati lanciati avvertimenti sul fatto che una tale scelta avrebbe alterato la composizione del materiale, con inevitabili conseguenze in termini di solidità. Ma sono stati ignorati.
La forma quadrata della torre, poco aerodinamica, la rende ancora più fragile. Tanto che oggi, secondo il New York Times, la facciata è “soggetta a uno stress eccessivo causato dal vento e dalla pioggia”. Il rischio è grande che compaiano nuove crepe, che l’acqua si infiltri, che l’armatura si arrugginisca, che il cemento si crepi ancora di più e che altri pezzi di facciata si stacchino. Con tutti i pericoli che ciò comporta per i passanti.
ALTEZZA MEZZA BELLEZZA
Torre di Babele dell’era neoliberista, il 432 Park Avenue è il sintomo della febbre immobiliare che ha visto sorgere una straordinaria miriade di grattacieli a New York negli anni 2010. Segno di distinzione assoluta fino al 2001, la soglia dei 1.000 piedi (300 metri) era stata superata solo dal Chrysler Building (William Van Alen, 1930), l’Empire State Building (William Frederick Lamb, 1931) e, quarant’anni dopo, le torri gemelle del World Trade Center (Minoru Yamasaki, 1973), è oggi un segno esteriore di ricchezza quasi banalizzato. Una ventina di grattacieli newyorkesi l’hanno ormai superata.
CAUSE DELLA CRESCITA VERTICALE
Perché una tale accelerazione? Le cause sono molteplici, sia tecniche che finanziarie. Da un lato, sono legate ai progressi compiuti nella produzione del cemento e nella tecnologia degli ascensori. Dall’altro, al massiccio trasferimento di capitali finanziari sul mercato immobiliare dopo la crisi dei subprime del 2008.
Aprendo nuove prospettive di redditività per i promotori immobiliari, i piani di zonizzazione urbana elaborati a partire dall’inizio degli anni 2000 hanno creato le condizioni favorevoli alla concomitanza di questi fenomeni. Da un quartiere all’altro, le regole non sono le stesse e producono risultati diversi.
I DIRITTI AEREI E LE NUOVE COSTRUZIONI
A East Midtown, il nuovo piano offre quindi una grande flessibilità per gestire gli air rights. Questi “diritti aerei”, un dispositivo liberale, sono crediti di costruzione in altezza che vengono assegnati agli edifici di dimensioni inferiori al massimo consentito per quartiere. Possono essere trasferiti ad altri edifici, che possono così superare la soglia regolamentare. Il piano della zona ha motivato diverse operazioni di demolizione e ricostruzione, portando alla scomparsa di edifici così notevoli come la torre Union Carbide (Skidmore, Owings & Merrill, alias SOM, 1960), un monolite di vetro nero di estrema eleganza.
Per JPMorgan Chase, il suo proprietario, questo archetipo dell’architettura newyorkese era soprattutto una superficie commerciabile: 140.000 metri quadrati di uffici distribuiti su 52 piani. Acquistando 65.000 metri quadrati di air rights che galleggiavano sopra la Grand Central Station, il gruppo bancario ha potuto pensare di sostituirlo con un edificio di 60 piani contenente 232.000 metri quadrati di piani. Questo colosso dai riflessi ramati, la cui architettura è stata affidata al britannico Norman Foster, è stato inaugurato il 20 ottobre.
Questa normativa ha inoltre favorito il modello dei grattacieli ultra-alti e ultra-sottili di Billionaires’ Row, che hanno a loro volta sostituito edifici iconici.
IMPATTO SULL’URBANISTICA E SULLA CITTÀ
Ancora diverso è il caso di Ground Zero, dove l’urbanistica è stata concepita con grande sofferenza dopo gli attentati dell’11 settembre, a livello federale. Il primo grattacielo sorto sul sito traumatizzato, il WTC 1 (SOM, 2006), è sia il più alto di tutta la città (541 metri) sia il più sgradevole. Da qualsiasi punto la si guardi, appare all’orizzonte, e il piano urbanistico a scacchiera ne intensifica l’ipervisibilità.
È proprio questo il problema di questa monumentalità diventata la norma: il cattivo gusto si riflette sull’intera città. E Manhattan non è l’unica interessata. Oggi i grattacieli spuntano un po’ ovunque a New York, fino al Queens e al sud del Bronx, stimolando un aumento degli affitti che ha pesanti conseguenze sulla demografia. Mamdani ha promesso di affrontare la questione, ma è rimasto relativamente silenzioso sul bilancio catastrofico di questa dinamica di demolizione-ricostruzione dal punto di vista ambientale.
Dei cinque quartieri, Brooklyn è quello che ha subito la trasformazione più spettacolare. In appena vent’anni, questa città nella città, che era composta quasi esclusivamente da edifici bassi e case unifamiliari, ha visto sorgere, nel prolungamento dei due ponti che la collegano a Manhattan, una foresta di grattacieli la cui qualità architettonica media è inversamente proporzionale al livello degli affitti praticati.
(Estratto dalla rassegna stampa estera a cura di eprcomunicazione)
