Chissà per quanto tempo avrà rimuginato su quella cessione del palazzo storico del Corriere in via Solferino e via San Marco avvenuta a fine del 2013, quando Rcs boccheggiava sull’orlo di una crisi senza precedenti.
Attento come è ai costi e agli sprechi, Urbano Cairo, dominus della prima casa editrice italiana, conquistata con l’aiuto determinante di Intesa nell’estate del 2016, deve aver masticato amaro per lungo tempo per quella che considera una svendita colossale al re dei fondi d’investimento, quella Blackstone che comprò l’intero complesso storico del Corriere per 120 milioni.
Anche perché è lui che sta pagando l’oneroso canone d’affitto. Dieci milioni l’anno per i tre blocchi di Via Solferino e via San marco che il fondo Blackstone incamera ogni anno da Rcs. E proprio la sproporzione tra prezzo di cessione e rata d’affitto ad aver indotto Cairo a mettere in mora, 5 anni dopo, quella che lui considera un vero regalo al fondo americano.
Lo ha fatto con un’iniziativa senza precedenti lo scorso novembre: la richiesta di un arbitrato per chiedere l’annullamento dell’operazione. Cosa che ha mandato su tutte le furie il fondo Blackstone che era in procinto di vendere l’immobile al gruppo Allianz per un valore intorno ai 250 milioni, il doppio del prezzo pattuito solo 5 anni fa. L’iniziativa garibaldina di Cairo ha fatto ovviamente fuggire l’acquirente e Blackstone ha citato a sua volta Cairo al tribunale di New York chiedendo i danni per la mancata vendita.
Fin qui la cronaca che mette in profondo imbarazzo altri protagonisti della vicenda. Innanzitutto Banca Intesa o meglio il suo braccio operativo nel merchant cioè Banca Imi guidata allora da Gaetano Micciché, che fu l’advisor finanziario dell’operazione vendita. Intesa socio storico di Rcs è anche la banca che più si è spesa per l’arrivo sulla tolda di comando di Cairo.
L’ha appoggiato in particolare lo stesso Miccichè, in quella contesa suon di Opa che vedeva nella primavera del 2016 Urbano Cairo contro Andrea Bonomi, il finanziere spalleggiato dal nucleo storico degli azionisti di Rcs e da Mediobanca. Una battaglia che sembrava persa in partenza per l’imprenditore alessandrino che è stato accompagnato nella presa di potere proprio da Intesa, non solo socio storico ma anche tra i principali creditori del gruppo editoriale.
Quel canone complessivo di 10,3 milioni annui che ora da affittuario Rcs paga a Blackstone significano un rendimento dell’8,5% annuo. Un fior di rendimento difficile da trovare nell’immobiliare di pregio commerciale. I valori in genere per complessi in zone centrali si collocano al 5, massimo 6 per cento. Ed è proprio quel ricco contratto (per Blackstone) a sollevare tutte le perplessità di Cairo. Un rendimento del 5% vuol dire automaticamente valutare l’immobile almeno 200 milioni e non i 120 milioni cui è avvenuta la transazione. Si potrà obiettare che sono passati 5 anni e i valori sono saliti. Forse ma non certo così tanto, dicono gli esperti immobiliari.
Nel frattempo l’affare è evidente per Blackstone: dalla cessione a fine di quest’anno ha già incassato 50 milioni di euro in rate d’affitto. Questo di fatto abbassa ulteriormente il valore pagato all’epoca. Di fatto con quel contratto il fondo Usa in soli 12 anni si portava a casa l’intero corrispettivo pagato. Dodici anni per portare a casa gratis gli immobili di pregio di via Solferino. Un colpo da maestri che rende felici i sottoscrittori del fondo americano. Rendimento garantito dell’8% per 12 anni e poi tutto l’incasso della futura vendita.
Vista così c’è poco da dire. Rcs si è privata di un bene patrimoniale e in 12 anni avrà restituito tutti i 120 milioni a Blackstone rimanendo senza cespiti. Un autogol colossale. D’altro canto la tesi di Blackstone e di chi allora procedette alla vendita pare smentire ogni illazione sull’usura perpetrata all’epoca ai danni della casa editrice. Fu fatto un bando, si presentarono più soggetti, ci fu una perizia indipendente da parte di Reag sul valore dell’immobile.
La proposta Blackstone risultò la migliore e il Cda di Rcs votò l’operazione. Tutto secondo i crismi quindi. Sostenere che il prezzo fu un regalo come fa Cairo pare anch’esso più che giustificato. Se 5 anni dopo il cespite viene valutato il doppio, qualcuno avrà sbagliato i conti. O Allianz disposta a pagare un extra-prezzo o chi vendette all’epoca che si fece turlupinare svendendo di fatto il complesso. E quel rendimento dell’8% è certo fuori mercato. Cairo pare avere quindi più di una freccia nel suo arco.
Ma forse non si considerano i tempi e il momento storico. Rcs era nel pieno della crisi più terribile della sua storia. Tra il 2011 e il 2013 accumulerà oltre un miliardo di perdite. Si ritroverà nel 2012 ad avere debiti finanziari netti con le banche (Intesa in testa) per 845 milioni a fronte di un margine lordo azzerato e un patrimonio di soli 179 milioni. Una crisi debitoria che mette in allarme ovviamente i creditori.
Le banche in particolare, non dimentichiamocelo, sono nel pieno della crisi delle sofferenze. Troppi crac, troppe ristrutturazioni dei debiti mettono in ginocchio i conti delle banche. Permettersi un altro flop miliardario sarebbe stato esiziale. Andava tamponata la crisi finanziaria prima che travolgesse il gruppo editoriale. A fine del 2012, un anno prima della cessione, i soci del Corriere e le banche che lo finanziano sono nel panico. Occorrono misure drastiche.
Si lancia un aumento di capitale da 400 milioni che verrà sottoscritto a luglio del 2013, si rifinanzia Rcs con altri 600 milioni e si vende tutto il vendibile per fare cassa. Ecco il momento in cui matura la svendita della casa del Corriere. Nel 2013 il margine industriale diverrà negativo per 83 milioni, ma il complesso delle misure tra aumento di capitale, rifinanziamento e cessioni porta a dimezzare il debito finanziario e a riportare il capitale a 350 milioni. Una sospiro di sollievo da parte del nucleo storico dei soci.
Da Intesa a Fca a Mediobanca a Pirelli eccetera eccetera. In fondo lo stesso Cairo ammette che Rcs agì in condizioni di debolezza contrattuale nei confronti di Blackstone. Cairo stesso sostiene che Blackstone approfittò della debolezza estrema di Rcs per imporre le condizioni. Un copione ahimè visto molte volte. Si pensi alla crisi greca, si pensi alla svendita degli Npl da parte delle banche, si pensi all’elevato debito pubblico italiano che rende fragile il Paese nella contrattazione con i partner europei. In fondo la finanza è questa cosa qui. Più sei forte più imponi le tue condizioni, più sei prostrato più obtorto collo devi subire. E in fondo Rcs in quell’epoca era come la Grecia.
Vicina al crac e costretta a subire. Quel che nessuno oggi ricorda dell’affaire Cairo-Blackstone è la genesi della crisi finanziaria di Rcs. Che non è mai stata di natura economica. Ma esclusivamente figlia delle spericolate avventure intraprese pre-crisi dal management e dai soci storici. Di quel miliardi di perdite che Rcs segnerà tra il 2011 e il 2013 quasi 800 milioni sono il risultato delle svalutazioni dello shopping spagnolo effettuato nel 2007. Fu l’incauto e strapagato acquisto di Recoletos in Spagna a far affondare la corazzata Rcs.
Pagata 1,1 miliardi nel 2007 verrà alla fine svalutata insieme ad altre attività iberiche per 800 milioni. Un colossale fiasco perpetrato all’epoca dall’amministratore delegato Antonello Perricone e votato da un Cda che aveva come amministratori esecutivi il notaio Piergaetano Marchetti; Carlo Pesenti, Renato Pagliaro di Mediobanca e John Elkann. La crema della nobiltà degli affari che sbagliò clamorosamente il colpo, divenuto un boomerang micidiale per Rcs solo pochi anni dopo. Chissà se Cairo ora che ha risanato e riportato in utile il gruppo medita anche la vendetta su Recoletos?
Sono passati dieci anni, troppo tardi.
(estratto di un articolo pubblicato su Dagospia; l’articolo integrale si può leggere qui)
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